【資産運用】アメリカで家を買う～購入の流れ(概要)～

こんにちは、アメリカ駐在タイムスです。今日はアメリカで家を買う流れについて
概要をご紹介致します。

私たち家族も2022年年末には家を買おうと、探し始めたところですので、購入の流れや注意点を今後
ご紹介していきます。今後、アメリカで家を購入される方の参考になれば幸いです。

我々家族はノースカロライナで家を買うべく探しています。
2022年はアメリカFRBが利上げを急速な速度で行っている影響から、住宅ローン金利も跳ね上がっていますが、同時に賃貸も跳ね上がっているため、購入を決意しました。
住宅ローンは跳ね上がっていますが、住宅価格は下がってきていますので、今買って、数年してローン金利が下がったらローンを組み換えしようと考えています。

日本の低金利社会とは異なり、アメリカは高金利ですのでドキドキします。笑

Pre-Approval Letter

アメリカでの家の購入ですが、まず最初にするのは住宅ローン会社へコンタクトをして、Pre-Approval Letterをもらう必要があります。

これは所謂、「あたなにはいくら貸せますよ」という、ローン会社からの簡易証明書のようなものになります。

通常、まずこれを貰わないなと、不動産エージェントなども動いてくれません。

また、住宅ローン会社は、メガバンクのBank of America, Wells Fargo, CitiBankなども取り扱ってますし、住宅ローン専門会社もたくさんいます。また、州によって住宅ローンを提供している会社が異なりますので、自分が家を購入する州の住宅ローン会社を検索し、複数社から住宅ローン金利取って比較したうえで、Pre-Approval Letterを1社からもらえばいいと思います。

ちなみにPre-Approval Letterは無料で対応してくれます。

ちなみに、住宅ローンはMortgage Loadといいますので、例えば、ニューヨーク州で住宅ローン会社を検索する場合などは、「NY Mortgage rate」や「NY Mortgage Pre approval letter」などと打って、Google検索すれば色々見つかります。

不動産エージェントを探す

Pre-Approval Letterを取得したら、次は家を購入する予定の地域で不動産エージェントを探します。
不動産エージェントを見つけたら、エージェント契約をするのですが、これはいつでも解約できるのでさほど重く考えなくて大丈夫ですが、契約書内で購入者(私たち)が何かエージェントにお金を払う、みたいな内容になっている場合にはそのようなエージェントとは契約しない方がいいです。

アメリカでは一般的に買い手側のエージェントも売買成約後、手数料は売り手からもらいます。

エージェントですが、私は毎度日本人あるいは日系アメリカ人のエージェントを使っています。
やはり、日系人の方が対応が丁寧ですし、認識のズレとかもないのでオススメです。

アメリカの主要都市であれば、びびなびや住むトコ、などの日系フリーペーパーなどがあると思いますが、そこに大体エージェント紹介で日系人が載っていますので、そういった方にコンタクトすればOKです！

家探し

不動産エージェントとエージェント契約完了したら、家探し開始です。

エージェントに希望地域や予算、間取り、面積などなど希望内容を伝えてます。

そうするといい物件が見つかるとエージェントが連絡してきてくれますので、そこですぐに判断し、エージェントと見学に行くか、或いは現在住んでいる地域が遠隔の場合にはエージェントにお願いすれば、動画を撮って送ってくれたり、FaceTimeで内覧をしてくれるエージェントもあります。

仮押さえ

いい物件が見つかったら、仮押さえします。州によってはこの仮押さえのタイミングで仮押さえ費用として$2,000-$30,000程度支払わないといけない場合があります。

この仮押さえ料とは購入すると決めたら、支払い額として扱われます。
ただし！！！仮押さえしておいて、結局購入しないという場合にはこのEarnest Moneyは戻ってきます。
しかし、ノースカロライナ州では「Due Diligence Fee」というのがEarnest Moneyとは別で発生し、これも$5,000前後なのですが、このDue Diligence Feeというのは仮押さえ後、「やっぱ買うの止めた」といっても戻ってこないお金なので注意が必要です。ノースカロライナ州では州法でこのDue Diligenceが義務付けられています。

この仮押さえですが、仮押さえ後、Inspectionを行います。家の中の設備などなど壊れているところはないのか、シロアリは問題ないのか・・・など大体$500くらいで行います。
もし、ここで欠陥などが見つかった場合、「修理に$xxxxxかかるので、この分を売値から差し引くか、修理してから売却してください」という交渉を大家にすることができます。

ここで、例えば売主と$4,000分の修理で合意した場合、売主がその対象部分を修繕するか、或いは買い手側が修繕して費用をClosing Date(引き渡し日)に売主からお金をもらう形になります。

尚、この仮押さえは一般的に14日間です。売主との価格交渉をし、契約書にサインして、Earnest Moneyを支払ったら、14日間の間にInspectionをして、どの箇所を修理する方向で売主と交渉するのか決定し、売主と交渉して合意する・・・というところまでを14日間で行う必要があります。尚、「売主と価格交渉」が完了するとPurchase Contractというものにサインします。要は、「この値段で買いますよ」という契約書です。この契約書を結んでからInspectionなどをすぐに開始しないと時間ないですが、Earnest Moneyを先に支払わないといけないため、このEarnest MoneyはWireやチェックなど売主が指定してきますが、チェックなどの場合にはOver-nightで発送しないと日程がきついです。

契約

Inspectionで問題ない、或いは一部の費用交渉終えた後は、ローン契約です。ローンをローン会社から出してもらうための手続きですが、この仮押さえの14日間のあとから大体45日間あります。この45日間でローン会社にローン契約書類をすべてそろえて出してもらい、Closing(引き渡し)となります。

ただ、ローン会社もこの45日間が結構ギリギリなので、毎度Closing Dateの直前にならないと資料が揃わないことが多く、ギリギリまでソワソワします。

(参考)住宅ローン

アメリカで住宅購入する際、大体3%以上の頭金(Down Payment)をすれば、大体どこの住宅ローン会社もOKで、あとは収入次第でローン額が決まります。

ただ、アメリカではPMI(Private Mortgage Insurance)という保険があり、頭金が購入金額の20%に達しない場合にはこのPMIも毎月支払い発生し、金利にすると年利2-3%です。
但し、このPMIは支払い総額の20%まで返済が完了した時点で自動的に徴収されなくなります。

また、上記は在米の方向けの情報ですが、海外投資家(米国非居住者)の場合には海外投資家ということでさらに追加で金利発生しますので、ご注意ください。(私は在米なのでこの非居住者向け金利は詳しくありません。。。)

弁護士について

アメリカで家を購入する際は弁護士を雇う方が多いです。不動産弁護士。

費用は地域により異なりますが、大体$700くらいが相場です。
契約のハンドリングやタイトル(所有権)の確認などなど、もろもろ細かい法規制の確認などをやってくれることを考えると$700くらいは安いと思います。我々も弁護士を使っています。どの弁護士にしようか・・・と悩みますが、ブローカー(エージェント)が信用できるのであれば、そのエージェントにおすすめの弁護士を紹介してもらうと話が早いです。

今日は以上になりますが、今後も役立ちそうな不動産ネタがありましたら、記事にさせて頂きます。